2020年，史上最魔幻的一年，也是充满着不定性的一年，满满的负面消息充斥着我们的生活。不过，就在所有行业都备受挣扎的时候，英国房地产市场并没有让投资者失望，接连不断地带来好消息。
即便英国的变异病毒把全世界都吓坏了，以至于超40多个国家禁飞英国，英镑也持续暴跌，房产市场的节奏却依然没有被打乱，房价持续攀升。2021马上就要来了，就在买家-卖家-房产经纪人正在为不断的成交量感到欣喜的时候，一系列新改变也让他们不得不重新思考：印花税假期结束，失业率上升，英国脱欧谈判出结果，房产市场是否能持续繁荣？
2021年，英国房产还值得投资吗？
→ 2021，可能影响房产市场的三个转折点今年3月，英国进入全国封锁阶段，房地产市场被迫关闭进入了历史最低迷的时期。在全国封锁结束后，英国财相立即推出印花税假期以刺激房产经济，因此，房地产市场发生了360度大逆转，进入了五年来房屋交易最繁忙的日子。
随着房产成交量，抵押贷款批准量以及房价大幅上涨，世界各地的经济学者把这一景象评价为违背经济逻辑的V型复苏。不过，2021年的一些转折点恐怕会给房产市场带来新的考验：首先，3月31日，印花税假期结束。尽管业界一再呼吁延长印花税假期，并向议会提交了将近3万人签名的请愿书，前两天，政府对延长印花税假期的呼吁还是作出了让人失望的回应：不会延长。
“由于这项减免是为了立即刺激房地产市场，政府不打算延长这项减免。印花税是政府收入的重要来源，每年筹集几十亿英镑，帮助支付政府提供的基本服务。”
可是，我们都知道，英国房产目前的繁荣景象全靠着印花税假期的推动，毫无疑问，一旦印花税假期结束，以前的政策恢复，房产的需求量将大大降低，因为这意味着买家在购买房产时要再次被收取2%至12%的税款，如果是外国投资者，则最高可收取17%的税款。第二，失业率暴增。在印花税假期结束的一个月后，也就是4月底，政府的Furlough Scheme也要结束，那么，英国将会面临失业率上升和收入下降的风险。然而，根据历史的数据显示，这些因素与住房市场的活动有着很大的联系。在最新的一份数据中，牛津经济公司的专家表示：
“我们对2021年英国房地产市场预测的主要趋势之一是失业率对房地产的影响。英国经济将在2020年收缩9.7%，这可能会影响2021年的就业问题，可能从3月份开始，这样的失业情况将会显现。”
不过，这样的情况可能只是短期的，从长期来看，他们认为2021年经济将增长8%，失业率在最初上升后逐步下降。第三，无协议脱欧和协议脱欧决定英国未来经济走势的还有英国脱欧协议的谈判结果，专家预测，它可能会在短期内让英国经济受到重大打击。牛津经济公司向英国政府做了一份经济简报，该简报显示，无协议的脱欧可能会使国内生产总值在2022年前降低1%。同时，无协议脱欧几乎肯定会导致英国央行进一步实施宽松的财政政策，带来更高的政府投资。《金融时报》评价，其他一些无法预测因素，例如，鉴于普惠措施将英国国债提升到创纪录水平的效果，未来几年可能会加税或开征税收，已经有人提出对包括房产在内的资产征收财富税的想法。如果这些猜测在来年发生了，房产市场的发展也将受到一些影响。
→ 2021年，房价走跌？那么，英国的房产供求关系，经济下滑，失业下降以及政治上的不确定性等情况不可避免地影响2021年的房价走势。
在对2021年的房价预测报告中，Savills公司的专家预计，明年房价全年增长将在零左右。该公司的住宅研究主管Lucian Cook说：
“印花税假期的结束和预计的失业率上升，预计将导致市场在2021年放缓，在这一年中，价格下跌的前景非常真实，因此，我们预测年增长率为零。”
此外，英国最大的抵押贷款机构Halifax也表示，在经历了疫情期间意外的繁荣之后，疫情造成的经济后果将严重影响2021年的房地产市场。该公司预测，2021年，全年房价将下跌2%至5%。英国市场研究公司Residential Analysts总监Neal Hudson认为，2021年，英国房产市场确实会进入一个停滞的阶段，但是，2021年的疫苗计划可能会带来新的希望。他认为，疫苗计划将刺激经济复苏，全国恢复正常后，政府可能会持续推出新的政策以保护企业发展。 他预计，利率将保持在低位，减轻借款人的还款负担，因此，房市有可能并不会太糟糕。
“别忘了，影响房价的重要因素还有借款费用和利率。”
房地产公司Knight Frank也发布了比较乐观的预测，该公司认为，2021年只会出现比较短暂的房价下跌的情况，从大方向看，随着经济在后半年恢复，房价也会再次呈现增长的趋势。
→ 2021，房产租赁市场的可能性相对于房价，专家们认为，租赁市场在2021年的恢复力可能更具有弹性，尤其在经济低迷时期。英国房地产投资公司Severcapital评价：“虽然房地产价格是一个重要的考虑因素，但租赁市场的变化是独立的，有其自身的预测。”据该公司的数据分析，2009年金融危机的时候，平均租金下降了2%，而房价却下降了18%，从历史数据来参考，未来，租金的变化不会给投资者们带来太大的压力。另外，抵押贷款经纪公司Private Finance的顾问Chris Sykes表示，已经有迹象表明，城市租金的增长率将得到恢复。比如，最近几周，伦敦房产的询问量增加，而那些希望搬出去的人数也下降。Savills公司也提到了这一点，该公司经济学者预计，需求的上升很容易推动租金价格的上涨，在未来四年里，英国的租金将以两位数的速度增长，最大的涨幅将在2021年出现，城市的复苏将更有弹性。
“城市依旧是一个国家最具吸引力的地方，会不断的吸引来外来人口以及各地的劳动力，随着疫苗的普及，城市里的租房需求是不会减少的。”
在JLL公司的"城市中心预测"的数据中显示，大多数主要地区的租金将在2021年实现增长，包括：伯明翰、曼彻斯特和爱丁堡。
该公司预计，明年这三个城市的租金都将增长3%，到2024年，伯明翰将增长16%，曼彻斯特将增长16.5%。
→ 2021，商业地产的走向
与住宅投资相反，即便在英国房产市场开放后，商业地产不管在交易量还是房产价值都没有呈现出强劲的恢复力，一直非常低迷。长期的全国封锁，英国商业受到了打击，越来越多的商铺准备转用途成居民住宅；长达一年的居家办公，也让更多雇主看到了在家办公的可能性和灵活性，未来，办公室可能不再需要。虽然疫情终究会过去，商业地产是否能恢复到过去，专家们的意见却有着很大的分歧。有一些经济学者认为，从最近的一些报道可以看到，未来商业办公室的需求依旧旺盛。比如，互联网巨头谷歌公司正在扩大其伦敦办公室的空间，并且该公司计划把其中央圣吉尔斯的租约再延长10年。此外，亚马逊也在国际上扩大其办公足迹，尤其是在北美。虽然，苹果公司表示不太可能在今年年底前重新开放办公室，但总体上也仍然承诺至少采用混合模式，让员工在疫情后能返回办公室办公。这样的观点遭到了反对，一些市场分析的经济学者认为，以上的公司都属于经济实力非常雄厚的，即便庞大的办公室里根本没几个员工，他们可以支付得起如此昂贵的租金。但对于大多数小公司，这样的租金是相当大的挑战。当远程工作并没有让员工的效率减低，也没有让生产力受到影响，老板们肯定会选择更经济适用的方式。据了解，现在很多报社已经取消了办公室规则，今后，都将员工安排在家里办公写稿。此外，与商业办公楼相比，零售及休闲地产商业地产的冲击力更严重。近日，《经济学人》和投资地产论坛做出的一项调查预测，2020年商业地产的资本价值下降12%，购物中心是最严重的行业，跌幅在20%以上，未来一年将很难恢复。专家们评价，虽然实体零售业不会消失，但作为一个行业，它在未来将可能无法支撑过去那样的租金水平，无疑，商业业主只能降低租金水平。
→ 丽莎观点：未来的投资计划掌握在自己手中每一年结束，不同的房产机构或者经济学者们都会对下一年房产走势作出它们的分析和判断。但是，就像在2019年年底一样，谁也没有想到2020年会是如此特殊的一年。同样，我们也很难确定，2021年到底会发生什么，这些预测是否真的会实现。我们认为，由于房地产价格增长的多样性，房产市场的走势也会随着不断地政策更新和现实的情况而改变。因此，究竟明年会不会是最好的投资一年呢？各方的预测仅能作为一个参考，对于投资者来说，我们有三个忠告：第一， 跟踪不同的房产消息，包括房价走势，经济政策热点。第二， 不断与当地房地产中介或者专业人士探讨最新的市场行情。第三， 冷静思考和判断。